Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Urteil vom 27. April 2016 zu Akten­zei­chen VIII ZR 61/15 in einem Ver­fah­ren, in dem die Man­dan­ten in den ers­ten bei­den Instan­zen durch Rechts­an­walt Alex­an­der Hess, Rechts­an­wäl­te DHK, ver­tre­ten wur­den, kon­se­quent sei­ne bereits 2008 und 2010 begon­ne­ne Recht­spre­chung fort­ge­setzt, wonach das Miet­vor­kaufs­recht des § 577 BGB nicht nur auf in Woh­nungs­ei­gen­tum umzu­wan­deln­de Objek­te, son­dern auch bei der Real­tei­lung von unter­schied­lich ver­mie­te­ten Grund­stü­cken anzu­wen­den sein kann.

Der 8. Senat stellt in der oben genann­ten Ent­schei­dung nun­mehr klar, dass die zur Umwand­lung in zukünf­ti­ges Woh­nungs­ei­gen­tum aner­kann­ten Grund­sät­ze auch zu beach­ten sind, wenn eine Real­tei­lung zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Kauf­ver­trags noch nicht voll­zo­gen war. Eben­so wie bei der Auf­tei­lung bei Woh­nungs­ei­gen­tum muss der Erwer­ber gegen­über dem Ver­äu­ße­rer eine ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung ein­ge­hen. Die jewei­li­gen Flä­chen müs­sen sich aus dem Ver­trag bereits ermit­teln las­sen, wobei kei­ne voll­stän­di­ge Über­ein­stim­mung der nach der Tei­lung ent­ste­hen­den Par­zel­len mit dem Miet­ge­gen­stand vor­lie­gen muss. Nur die wesent­li­chen Tei­le müs­sen über­ein­stim­men. Dem ist bei­zu­pflich­ten, weil ansons­ten durch nur gerin­ge Ver­än­de­run­gen der Flä­chen die Ent­ste­hung des Vor­kaufs­rechts umgan­gen wer­den könn­te. Inso­fern reicht es aus, wenn die Miet­flä­chen ein­schließ­lich der voll­stän­di­gen Bebau­ung im Wesent­li­chen von einer der neu­en Teil­flä­chen erfasst wird.

Wenn voll­stän­di­ge Abwei­chun­gen vor­lie­gen, etwa um einen Abriss zu ermög­li­chen und eine voll­stän­dig neue Pla­nung vor­zu­neh­men, dürf­te ein Vor­kaufs­recht aller­dings nicht ent­ste­hen.

Kon­kret war hier die Klä­ge­rin Mie­te­rin eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses in einer der Sied­lun­gen der Beklag­ten. Die­se ver­äu­ßer­te das Gesamt­grund­stück an meh­re­re Per­so­nen. Dem Kauf­ver­trag war ein Lage­plan bei­gefügt, aus dem sich noch zu ver­mes­sen­de Teil­flä­chen, die den ver­schie­de­nen Käu­fern zuge­ord­net wur­den, erga­ben. Die­se wur­den eben­so wie das Gesamt­grund­stück als Ver­trags­ge­gen­stand bezeich­net.

In einem wei­te­ren Ver­trag gestal­te­ten die Erwer­ber ihr zukünf­ti­ges Rechts­ver­hält­nis betref­fend die Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Klä­ge­rin for­der­te dar­auf­hin ein Vor­kaufs­recht ein. Nach­dem als­dann die Teil­stü­cke ver­mes­sen und das Grund­buch fort­ge­schrie­ben wur­den, ver­lang­te die Klä­ge­rin unter ande­rem nun­mehr die Auf­las­sung.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof fest­stell­te, zu Recht.

 

Alex­an­der Hess
Rechts­an­walt
Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht
Wirt­schafts­me­dia­tor

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Über den Autor

  • Alexander Hess

    Anwalts­pro­fil Alex­an­der Hess ist seit 1996 zuge­las­sen als Rechts­an­walt und Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht. Sei­ne Fach­ge­bie­te sind Straf­recht, gewerb­li­ches und pri­va­tes Miet­recht und spa­ni­sches Wirt­schafts­recht. Zum Anwalts­pro­fil