Untervermietung in der Wohngemeinschaft nach Auszug eines Mitmieters: Orientierung für Mieter und Vermieter

Rechtlicher Rahmen: Teilweise Untervermietung und berechtigtes Interesse

Unter teilweiser Untervermietung versteht man die Überlassung eines einzelnen Zimmers an eine weitere Person, während das Hauptmietverhältnis fortbesteht. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB können Mieter die Erlaubnis des Vermieters verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Dieses Interesse ist weit gefasst: Es genügt, dass vernünftige Gründe von spürbarem Gewicht vorliegen und mit der Rechts- und Sozialordnung vereinbar sind. Ausdrücklich anerkannt ist dabei der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu senken – ein Gedanke, der in WG-Konstellationen besonders naheliegt, wenn ein Zimmer frei wird.

Die entschiedene WG-Konstellation: Auszug, Antrag, Zustimmungspflicht

Im entschiedenen Fall hatten drei Personen eine Dreizimmerwohnung gemeinsam gemietet; einer der Mieter zog später endgültig aus. Die verbleibenden Mieter beantragten daraufhin, das frei gewordene Zimmer ab dem 1. Oktober an eine konkret benannte Untermieterin zu überlassen; der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Das Amtsgericht gab den Mietern Recht, die Berufung blieb ohne Erfolg. Der BGH bestätigte im Ergebnis einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Prägend ist die Aussage zur Mehrpersonenkonstellation, wie sie für Wohngemeinschaften typisch ist: Das berechtigte Interesse muss nicht bei allen Hauptmietern vorliegen; es reicht jedenfalls aus, wenn es bei den weiterhin in der Wohnung lebenden Mietern besteht, während der ausgezogene Mitmieter die Wohnung nicht mehr nutzt. Der nachvollziehbare Wunsch, die nach dem Auszug gestiegene Mietlast zu reduzieren, ist in dieser Situation als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

Innenausgleich als Einwand: Warum das in der WG nicht zwingt

Häufiger Vermietereinwand in WG-Fällen ist, die verbleibenden Mieter könnten ihren Anteil intern beim Ausgezogenen geltend machen (Gesamtschuldnerausgleich). Der BGH stellt klar, dass diese Möglichkeit das berechtigte Interesse an der Untervermietung nicht automatisch verdrängt. Maßgeblich war, dass der Vermieter weder einer Vertragsfortsetzung nur mit den verbleibenden Mietern noch einem Austausch des ausgezogenen Mitmieters gegen die neue Person zugestimmt hatte; dann droht den Verbleibenden das Risiko, dass der Ausgezogene auf eine Beendigung des Mietverhältnisses drängt, mit der Folge eines möglichen Wohnungsverlusts. Gerade vor diesem Risiko schützt § 553 Abs. 1 BGB die Mieter in einer Wohngemeinschaftssituation.

Grenzen des Anspruchs: Ablehnungsgründe und Zumutbarkeit in der WG-Praxis

Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters liegt, eine Überbelegung droht oder die Überlassung aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Der bloße Hinweis, eine Untervermietung verursache im Konfliktfall erhöhten Räumungs- oder Prozessaufwand, genügt dagegen nicht; das ist eine typische Begleiterscheinung jeder Untervermietung und kein anerkannter Ablehnungsgrund.

Zur häufig diskutierten Frage eines Untermietzuschlags (Mieterhöhung) betont der BGH den Ausnahmecharakter: Ein Zuschlag kommt nur in Betracht, wenn die Erlaubnis ohne Mieterhöhung unzumutbar wäre. Schematische Zuschläge allein wegen zusätzlicher Personenzahl oder unterstellter Mehreinnahmen tragen nicht. Im entschiedenen Fall blieb die tatsächliche Belegung unverändert – vor und nach der Untervermietung lebten jeweils drei Personen in der Wohnung –, weshalb die Voraussetzungen für einen Zuschlag verneint wurden. Ein darüber hinausgehender „Gewinn“ der Mieter aus der Untervermietung war zudem nicht festgestellt.

Verfahrensrahmen und Tragweite: Klarstellung ohne Revisionszulassung

Der BGH hat im Beschlusswege entschieden und keinen Grund für die Zulassung der Revision gesehen; die maßgeblichen Leitlinien zu § 553 BGB gelten als geklärt. Für die Praxis in Wohngemeinschaften bedeutet das: Die Kernaussagen zur Reichweite des berechtigten Interesses und zu den Zumutbarkeitsgrenzen geben Vermietern und Mietern verlässliche Orientierung.

Praktische Hinweise für WG-Mieter und Vermieter

Für Mieter in einer Wohngemeinschaft empfiehlt sich ein frühzeitiger, konkreter und schriftlicher Antrag. Er sollte die Person des vorgesehenen Untermieters benennen und das berechtigte Interesse – regelmäßig die wirtschaftliche Entlastung nach dem Auszug – knapp und nachvollziehbar erläutern, wie es auch im entschiedenen Fall gehandhabt wurde. Solange die Erlaubnis nicht erteilt ist, sollte die Gebrauchsüberlassung nicht eigenmächtig begonnen werden; im Verfahren war eine vorzeitige Überlassung auch nicht festgestellt.

Vermieter sollten Anträge strukturiert entlang der gesetzlichen Kriterien prüfen und dokumentieren: Liegt ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vor? Entstünde eine Überbelegung? Gibt es objektiv tragfähige Unzumutbarkeiten? Pauschale Einwände oder standardmäßige Zuschläge ohne nachvollziehbare Unzumutbarkeit genügen nicht. Bleibt die Belegungszahl unverändert, spricht dies regelmäßig gegen einen Zuschlag und gegen Unzumutbarkeit.

Fazit

Die Entscheidung stärkt verbleibende Hauptmieter in Wohngemeinschaften, wenn nach dem endgültigen Auszug eines Mitmieters ein Zimmer leer steht. Der legitime Wunsch, die Mietlast zu reduzieren und einen Wohnungsverlust zu vermeiden, begründet in dieser Konstellation regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB. Vermieter müssen die Erlaubnis erteilen, sofern keine anerkannten Ablehnungsgründe vorliegen; pauschale Hinweise auf Mehraufwände oder schematische Zuschlagsforderungen reichen nicht aus. Wer Anträge konkret begründet und die Zumutbarkeitskriterien sauber prüft, reduziert Streit- und Prozessrisiken auf beiden Seiten – gerade in der Praxis von Wohngemeinschaften.

Sollten Sie im Hinblick auf diese vorstehenden Ausführungen Fragen haben, melden Sie sich gerne bei unserem Rechtsanwalt Herrn Alexander Hess über unsere Mitarbeiterin Frau Hinterleutner per E Mail an hinterleutner@dhk-law.com oder unter der Telefonnummer 0241 946210 .