Grund­sätz­lich gilt, dass Ver­mie­ter und Mie­ter auf der­sel­ben Urkun­de unter­zeich­nen müs­sen, also ein Miet­ver­trag von bei­den Ver­trags­par­tei­en zu unter­zeich­nen ist.

 

Unter­zeich­nung nur eines Miet­ver­trags­exem­plars

Häu­fig ist fest­zu­stel­len, dass ledig­lich das für den Ver­trags­part­ner bestimm­te Exem­plar des Miet­ver­trags unter­zeich­net wird, anstatt bei­de Ver­trä­ge zu unter­zeich­nen. Dies ist prin­zi­pi­ell auch aus­rei­chend. Aller­dings hat der BGH (Urt. v. 18.10.2000, Az. XII ZR 179/98) in einem Fall aus dem Bereich des Gewer­be­raum­miet­rechts ent­schie­den, dass es nicht genügt, wenn auf einem sepa­ra­ten Anschrei­ben durch Unter­schrift die Annah­me erklärt. Hier­zu führt der BGH aus:

„Es genügt nicht, wenn eine der unter­schrie­be­nen Urkun­den nur die Wil­lens­er­klä­rung einer Par­tei ent­hält und sich die Wil­lens­über­ein­stim­mung erst aus der Zusam­men­fas­sung bei­der Urkun­den ergibt. (…) Es han­delt sich somit um einen soge­nann­ten Ver­trags­schluss durch Brief­wech­sel. Die­ser wür­de einer gewill­kür­ten Schrift­form genü­gen, nicht aber der gesetz­li­chen Schrift­form.

Dar­aus folgt, dass nur Unter­schrif­ten auf dem Miet­ver­trag selbst die gesetz­li­che Schrift­form ein­hal­ten.

 

Wo muss sich die Unter­schrift auf der Urkun­de befin­den?

In § 440 Abs. 2 ZPO heißt es:

„Steht die Echt­heit der Namens­un­ter­schrift fest oder ist das unter einer Urkun­de befind­li­che Hand­zei­chen nota­ri­ell beglau­bigt, so hat die über der Unter­schrift oder dem Hand­zei­chen ste­hen­de Schrift die Ver­mu­tung der Echt­heit für sich.“

Dar­aus folgt, dass eine Unter­schrift nur dann als Unter­schrift anzu­se­hen ist, wenn sich die­se unter­halb der Schrift befin­det. Dies sieht auch der BGH so, der in einem Fall, in dem ober­halb einer Schrift unter­schrie­ben, wur­de so ent­schie­den hat (Urt. v. 20.11.1990, Az. XI ZR 107/89):

„Der Namens­zug (…) am obe­ren Rand der (…) For­mu­la­re ist kei­ne Unter­schrift im Sin­ne die­ser Vor­schrif­ten. Die Schrift, deren Echt­heit ver­mu­tet wird, steht nicht, wie in § 440 Abs. 2 ZPO aus­drück­lich gefor­dert, ‘über der Unter­schrift’. Der Geset­zes­wort­laut ist inso­weit ein­deu­tig. Eine Aus­le­gung dahin, die Echt­heits­ver­mu­tung gel­te auch für einen unter der Unter­schrift ste­hen­den Text, ist nicht mög­lich.“

Es ist daher zwin­gend dar­auf zu ach­ten, dass immer unter­halb der Schrift unter­zeich­net wird, damit die Schrift­form gewahrt wird.

 

Wie muss die Unter­schrift selbst aus­se­hen?

Es ist all­ge­mein bekannt, dass Unter­schrif­ten zum Teil den Namen des Unter­zeich­nen­den nicht erken­nen las­sen, son­dern die­se Unter­schrif­ten eher Hand­zei­chen oder Para­phen gleich­kom­men, ins­be­son­de­re im geschäft­li­chen Ver­kehr. Ist dies bei der Unter­zeich­nung eines Miet­ver­tra­ges aus­rei­chend und wird dadurch die Schrift­form gewahrt?

Grund­sätz­lich ist es so, dass der voll­stän­di­ge Name erkenn­bar ist. Zwar wird kei­ne Les­bar­keit der ein­zel­nen Buch­sta­ben gefor­dert, man muss aber ein­zel­ne Buch­sta­ben erken­nen kön­nen. Eine Para­phe genügt daher nicht, es sein denn, die­se ist nota­ri­ell beglau­bigt. So hat das OLG Köln (Urt. v. 28.06.2005, Az. 22 U 34/05) geur­teilt:

„Die Unter­schrift unter einen Miet­ver­trag nach Art einer ‘Wel­len­li­nie’ ist wirk­sam, wenn die ers­ten bei­den “Wel­len” den Buch­sta­ben “W” und damit den Anfangs­buch­sta­ben des Namens W erge­ben und wenn die wei­te­ren “Wel­len” ersicht­lich für den Rest die­ses Namens ste­hen.“

Wei­ter­hin ist es nicht aus­rei­chend, dass Anfangs­buch­sta­ben oder Initia­len ver­wen­det wer­den (OLG Köln, a.a.O.; BGH; Urt. v. 22.10.1993, Az. V ZR 112/92):

„Ob ein Schrift­zei­chen eine Unter­schrift oder ledig­lich eine Abkür­zung (Hand­zei­chen, Para­phe) dar­stellt, ist nach dem äuße­ren Erschei­nungs­bild zu beur­tei­len. Der Wil­le des Unter­zeich­nen­den ist nur inso­weit von Bedeu­tung, als er in dem Schrift­zug sei­nen Aus­druck gefun­den hat.“

Auch genügt eine Über­mitt­lung per Tele­fax den Anfor­de­run­gen nicht. Das OLG Düs­sel­dorf (Urt. v. 22.01.2004, Az. 10 U 102/03) hat im Zusam­men­hang mit einem Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis ent­schie­den, dass

„eine Tele­fa­x­über­mitt­lung der jeweils durch den Ver­trags­part­ner unter­zeich­ne­ten Ver­trags­ur­kun­den nicht die gesetz­li­che Schrift­form erfüllt“.


Kars­ten Becker,
Rechts­an­walt

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Über den Autor

  • Karsten Becker

    Kars­ten Becker ist Rechts­an­walt seit 2009 und Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht. Sei­ne Fach­ge­bie­te sind Zivil­recht, Pri­vat­recht, Miet­recht, WEG-Recht, Immo­bi­li­en­recht, Kauf­recht, Werk­ver­trags­recht, Delikts­recht und Rei­se­ver­trags­recht. Herr Becker ist seit Som­mer 2019 nicht mehr für uns tätig.