Grundsätzlich gilt, dass Vermieter und Mieter auf derselben Urkunde unterzeichnen müssen, also ein Mietvertrag von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen ist.
Unterzeichnung nur eines Mietvertragsexemplars
Häufig ist festzustellen, dass lediglich das für den Vertragspartner bestimmte Exemplar des Mietvertrags unterzeichnet wird, anstatt beide Verträge zu unterzeichnen. Dies ist prinzipiell auch ausreichend. Allerdings hat der BGH (Urt. v. 18.10.2000, Az. XII ZR 179/98) in einem Fall aus dem Bereich des Gewerberaummietrechts entschieden, dass es nicht genügt, wenn auf einem separaten Anschreiben durch Unterschrift die Annahme erklärt. Hierzu führt der BGH aus:
„Es genügt nicht, wenn eine der unterschriebenen Urkunden nur die Willenserklärung einer Partei enthält und sich die Willensübereinstimmung erst aus der Zusammenfassung beider Urkunden ergibt. (…) Es handelt sich somit um einen sogenannten Vertragsschluss durch Briefwechsel. Dieser würde einer gewillkürten Schriftform genügen, nicht aber der gesetzlichen Schriftform.“
Daraus folgt, dass nur Unterschriften auf dem Mietvertrag selbst die gesetzliche Schriftform einhalten.
Wo muss sich die Unterschrift auf der Urkunde befinden?
In § 440 Abs. 2 ZPO heißt es:
„Steht die Echtheit der Namensunterschrift fest oder ist das unter einer Urkunde befindliche Handzeichen notariell beglaubigt, so hat die über der Unterschrift oder dem Handzeichen stehende Schrift die Vermutung der Echtheit für sich.“
Daraus folgt, dass eine Unterschrift nur dann als Unterschrift anzusehen ist, wenn sich diese unterhalb der Schrift befindet. Dies sieht auch der BGH so, der in einem Fall, in dem oberhalb einer Schrift unterschrieben, wurde so entschieden hat (Urt. v. 20.11.1990, Az. XI ZR 107/89):
„Der Namenszug (…) am oberen Rand der (…) Formulare ist keine Unterschrift im Sinne dieser Vorschriften. Die Schrift, deren Echtheit vermutet wird, steht nicht, wie in § 440 Abs. 2 ZPO ausdrücklich gefordert, ‘über der Unterschrift’. Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig. Eine Auslegung dahin, die Echtheitsvermutung gelte auch für einen unter der Unterschrift stehenden Text, ist nicht möglich.“
Es ist daher zwingend darauf zu achten, dass immer unterhalb der Schrift unterzeichnet wird, damit die Schriftform gewahrt wird.
Wie muss die Unterschrift selbst aussehen?
Es ist allgemein bekannt, dass Unterschriften zum Teil den Namen des Unterzeichnenden nicht erkennen lassen, sondern diese Unterschriften eher Handzeichen oder Paraphen gleichkommen, insbesondere im geschäftlichen Verkehr. Ist dies bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages ausreichend und wird dadurch die Schriftform gewahrt?
Grundsätzlich ist es so, dass der vollständige Name erkennbar ist. Zwar wird keine Lesbarkeit der einzelnen Buchstaben gefordert, man muss aber einzelne Buchstaben erkennen können. Eine Paraphe genügt daher nicht, es sein denn, diese ist notariell beglaubigt. So hat das OLG Köln (Urt. v. 28.06.2005, Az. 22 U 34/05) geurteilt:
„Die Unterschrift unter einen Mietvertrag nach Art einer ‘Wellenlinie’ ist wirksam, wenn die ersten beiden “Wellen” den Buchstaben “W” und damit den Anfangsbuchstaben des Namens W ergeben und wenn die weiteren “Wellen” ersichtlich für den Rest dieses Namens stehen.“
Weiterhin ist es nicht ausreichend, dass Anfangsbuchstaben oder Initialen verwendet werden (OLG Köln, a.a.O.; BGH; Urt. v. 22.10.1993, Az. V ZR 112/92):
„Ob ein Schriftzeichen eine Unterschrift oder lediglich eine Abkürzung (Handzeichen, Paraphe) darstellt, ist nach dem äußeren Erscheinungsbild zu beurteilen. Der Wille des Unterzeichnenden ist nur insoweit von Bedeutung, als er in dem Schriftzug seinen Ausdruck gefunden hat.“
Auch genügt eine Übermittlung per Telefax den Anforderungen nicht. Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 22.01.2004, Az. 10 U 102/03) hat im Zusammenhang mit einem Gewerberaummietverhältnis entschieden, dass
„eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunden nicht die gesetzliche Schriftform erfüllt“.
Karsten Becker,
Rechtsanwalt
