Ein Grundstückseigentümer hat ein gewerblich genutztes Grundstück vermietet und der Mieter fällt in die Insolvenz. Der Geschäftsbetrieb des Mieters bleibt bzw. wird eingestellt.
Das Mietverhältnis war bereits vor Insolvenz (wegen Zahlungsverzuges) durch den Vermieter gekündigt oder es wurde nach der Insolvenzeröffnung durch den Insolvenzverwalter gekündigt. Es besteht ein Anspruch auf Herausgabe der Mietsache gegenüber dem Insolvenzverwalter und es stehen offene Mieten im Raume, die als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden und das Vermieterpfandrecht wird geltend gemacht.
All das können bei einem langjährigen Mietverhältnis wirtschaftliche Nebensächlichkeiten sein, wenn das Hauptthema die mietverträgliche Räumungspflicht ist. Fehlt dem Mieter in der Zeit vor dem Insolvenzereignis die Liquidität, wird Sondermüll nicht mehr abtransportiert und bleiben Schäden am Mietobjekt unrepariert. Hierdurch können erhebliche Kosten für den Räumungs- und Wiederherstellungsanspruch entstehen.
Und hierzu sagt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 21.12.2006- IX ZR 66/05): Der Räumungsanspruch des Vermieters entsteht – aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung – mit Abschluss des Mietvertrages, mithin vor Insolvenzeröffnung und ist daher grundsätzlich als Insolvenzforderung zu qualifizieren. Wenn der Insolvenzverwalter nicht durch eigene oder ihm zurechenbare Handlungen einen vertragswidrigen Zustand verursacht hat, bleibt es bei diesem Grundsatz. Dann kann der Vermieter seine Kosten, die im Zuge der Räumung und Wiederherstellung anfallen, nur zur Insolvenztabelle anmelden und hierzu auf eine Quote hoffen.
Einen kleinen Lichtblick für Vermieter setzt das Kammergericht Berlin mit einem Urteil vom 25.02.2019 (Az. 8 U 6/18, ZInsO 2019,794 ff.). In dem dort entschiedenen Fall baute der Insolvenzverwalter eine (vom insolventen Mieter auf dem angemieteten Grundstück errichtete) Leichtbaumetallhalle ab und verwertet diese. Die Fundamente der Halle beließ er auf dem Grundstück.
Hat der Vermieter nunmehr einen Anspruch darauf, dass der Insolvenzverwalter die Fundamente der Halle auch beseitigen muss und das damit verbundene Abbruchmaterial zu entfernen hat? Das Kammergericht Berlin hat diesen Anspruch des Vermieters bejaht. Der Insolvenzverwalter sei berechtigt gewesen, die Leichtbaumetallhalle als mit der Mietsache versehene Einrichtung des Mieters nach § 539 Abs. 2 BGB abzubauen. Wenn er dies tue, dann müsse er jedoch das Mietobjekt wieder in den vorherigen Stand versetzen. Und dies bedeute, dass die Einrichtung vollständig zu entfernen ist und nicht der Abbau darauf beschränkt werden dürfe, wertvolle Bestandteile wegzunehmen und dem Vermieter den Rest (in Form der Fundamente) zu belassen.
An dieser Stelle ist der Insolvenzverwalter also in der Pflicht, alles wegzunehmen und darf die restlichen wertlosen und in diesem Fall mit Entsorgungsaufwand verbundenen Bestandteile auf dem Mietobjekt nicht zurücklassen.
Diese Entscheidung wird einigen Vermietern die Möglichkeit und Argumentation geben, ihren Schaden zu begrenzen, wenn ihr Mieter in die Insolvenz verhält. Sollten Sie zu diesem Thema weitere Fragen haben, melden Sie sich gerne über mein Sekretariat unter der Telefonnummer 0241 94621 138 oder unter lange@daniel-hagelskamp.de.
Carsten Lange
Fachanwalt für Insolvenzrecht
Mediator/Wirtschaftsmediator (DAA)
Coach
