Teil 2: Die Problematik des Mietnomadentums
Zahlt der Mieter die Miete auf Grund von Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit nicht, so führt dies für den Vermieter in der Regel zu einer Vielzahl von Problemen und wirtschaftlichen Belastungen. Die finanziellen Schäden des Vermieters sind in diesen Fällen teilweise immens.
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz hat der Gesetzgeber daher versucht, durch neue Regelungen in den Kündigungsvorschriften, im Zwangsvollstreckungsrecht sowie im Recht der einstweiligen Verfügung die beschriebene Problematik zu entschärfen.
Dies soll bereits durch die neu geschaffene Möglichkeit des Vermieters realisiert werden, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu beenden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug ist. Hierfür muss die Zahlung der Kaution mietvertraglich vereinbart sein. Es empfiehlt sich daher der Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung. Der Mieter muss für ein Bestehen des Kündigungsrechts mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug sein.
Auf diese Weise kann der Vermieter gleich zu Beginn des Mietverhältnisses feststellen, ob der Mieter fähig respektive gewillt ist, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Einer Abmahnung bedarf es vor Ausspruch der Kündigung nicht. Der Mieter kann jedoch wie im Falle einer bisherigen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Zahlung der Kaution unter bestimmten Voraussetzungen wie bisher die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen.
Erfolgt Letzteres jedoch nicht und ist das Mietverhältnis wirksam beendet, so ändert dies in einigen Fällen nichts daran, dass der Mieter weiterhin die Mietsache in Besitz hat und sich trotz Rückgabeanspruch des Vermieters weigert die Wohnung zu verlassen. Hier hilft meist nur eine Räumungsklage. Diese sind nach der Änderung in der Zivilprozessordnung von den Gerichten zukünftig vorrangig zu terminieren und zu bearbeiten.
Infolge des Prozesses kommen allerdings nicht nur erhebliche Prozesskosten, sondern auch Zahlungsausfälle auf den Vermieter zu. Ist der Mieter zahlungsunfähig lassen sich die Rückstände im Ergebnis nicht mehr realisieren.
Dem soll das neue Instrument der Sicherungsanordnung Rechnung tragen. Hierdurch sollen die bis zum Erlass des Urteils im Räumungsprozess aufgelaufenen Forderungen des Vermieters gesichert werden. Das Gericht hat auf Antrag des Vermieters nach Abwägung der beiderseitigen Interessen anzuordnen, dass der Mieter Sicherheit auf die nach Klageerhebung entstehenden Forderungen zu leisten hat. Voraussetzung hierfür sind insbesondere hohe Erfolgsaussichten.
Im Ergebnis dürfte dies den Anreiz für Mieter mindern, den Räumungsprozess als Instrument dafür zu missbrauchen, berechtigte Geldforderungen des Vermieters nicht zu befriedigen. Darüber hinaus entstehen für den Vermieter weitere Vorteile. Leistet der Mieter die Sicherheit entgegen der Anordnung des Gerichts nicht, so kann der Vermieter auf dieser Grundlage im Wege der einstweiligen Verfügung gegen den Mieter vorgehen. Dies ermöglicht dem Vermieter die schnellere Erlangung eines Räumungstitels.
Hiermit ist so manchem Vermieter bei Mietern, die von vornherein in betrügerischer Absicht eine Mietsache anmieten und die Wohnung teilweise verwahrlosen, nach wie vor nicht geholfen. Derzeit muss der Vermieter, der seinen Räumungsanspruch zwangsweise per Gerichtsvollzieher durchsetzen will, sämtliche Kosten vorschießen. Dies umfasst neben den Kosten für den Gerichtsvollzieher auch die Kosten für Räumung der Wohnung, Wegschaffung und ggf. Einlagerung der darin befindlichen Gegenstände.
Dies hat zur Folge, dass mancher Vermieter seinen mühsam erlangten Räumungstitel angesichts der weiteren wirtschaftlichen Belastungen nicht durchsetzen kann. Der Gesetzgeber hat daher der sogenannten „Berliner Räumung“ nunmehr eine gesetzliche Grundlage gegeben. Der Vermieter kann den Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung beschränken und im Übrigen an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend machen. Auf diese Weise können die Gegenstände zunächst in der Wohnung verbleiben, da das Vermieterpfandrecht Vorrang vor der Entfernung der Gegenstände genießt.
Es bleibt abzuwarten, wie sich diese Änderungen in der Praxis auswirken werden. Ist der Mieter tatsächlich zahlungsunfähig wird eine Realisierung der aufgelaufenen Rückstände nach wie vor nicht möglich sein. Zumindest werden die neuen Regelungen jedoch möglicherweise dazu führen, dass sich die finanziellen Schäden des Vermieters in Grenzen halten.
Alexander Hess
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Weiterer Schwerpunkt Strafrecht, insbesondere Wirtschaftsstrafrecht
