Mit der Frage, ob bei einem Gewerberaummietvertrag die Verschlechterung der Mietsache nach Beendigung des Mietvertrags zu einer Herabsetzung der Nutzungsentschädigung führt, haben sich die Richter des BGH in einem aktuellen Urteil beschäftigt.
Hier die wichtigsten Auszüge im Wortlaut:
BGH, Urteil vom 27.05.2015, Aktenzeichen XII ZR 66/13 (NJW 2015, 2795)
Ist das Mietverhältnis beendet, nutzt der Mieter die Räumlichkeiten aber weiter, schuldet er die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung. In diesem Zustand kann die Situation eintreten, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, die Mietsache sich also verschlechtert. Es stellt sich die Frage, ob in dieser Situation in entsprechender Anwendung der Regelung des § 536 BGB –
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“
– ebenfalls nur herabgesetzt zu zahlen ist. Im Jahre 1960 hat der BGH (Urt. v. 07.12.1960, Aktenzeichen VIII ZR 16/60) dazu entschieden:
„Dem Schadensersatzanspruch des Vermieters (…) kann der Mieter zwar entgegenhalten, der Mietzins sei im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses (…) kraft Gesetzes gemindert gewesen, aber nicht, nach Beendigung des Mietverhältnisses sei eine weitere Verschlechterung eingetreten, die bei seinem Fortbestehen eine weitere Minderung zur Folge gehabt hätte.“
Der BGH hat diese Auffassung bestätigt und entschieden, dass
„eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, grundsätzlich nicht dazu führt, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen.“
Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass sich das Mietverhältnis nach seiner Beendigung in ein gesetzliches Schuldverhältnis verwandelt, das aber vorübergehender Natur und gerade auf Abwicklung angelegt sei. Daraus ergeben sich in der Vorenthaltungszeit beträchtliche Einschränkungen gegenüber den früheren mietvertraglichen Rechtsbeziehungen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt insbesondere die Pflicht des Vermieters, die Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der frühere Mieter hat daher im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter mehr. Die Gegenauffassung lasse sich nach Ansicht des BGH mit dem Zweck des § 546 a Abs. 1 BGB nicht vereinbaren.
Nach Ansicht des BGH können innerhalb des bestehenden Abwicklungsverhältnisses nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB einzelne Verpflichtungen des Vermieters aus dem beendeten Mietvertrag noch nach der Vertragsbeendigung im Einzelfall fortbestehen, die sich aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben.
Nutzungsentschädigung
Nach zutreffender Auffassung des BGH führt eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, nicht dazu, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § BGB § 536 BGB herabzusetzen ist. zur Fussnote 37 In diesem Sinne hat der BGH zur Fussnote 38 bereits in den 1960er-Jahren entschieden. Diese Rechtsprechung wurde in der Literatur teils kritisch gesehen. zur Fussnote 39 Da es aber der Mieter ist, der den rechtswidrigen Zustand der Weiternutzung des Mietobjekts trotz Beendigung des Mietverhältnisses herbeigeführt hat, gibt es wenig gute Gründe, ihn zu privilegieren und ihm im Hinblick auf die Mängelbeseitigung den gleichen Standard zu gewähren, den ein Mieter im laufenden Mietverhältnis hätte.
Soweit hierdurch im Einzelfall Unbilligkeiten entstehen sollten, lässt der BGH eine Korrektur über § BGB § 242 BGB zu, wenn den Vermieter ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.
Um zu verhindern, dass eine fristlose Kündigung wegen nur unerheblicher Zahlungsrückstände ausgesprochen wird, muss ein erheblicher Zahlungsrückstand vorliegen. Soweit ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, kommt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zur Anwendung. Die Regelung stellt klar, wann ein Mietrückstand erheblich ist:
„Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.“
Nach der Rechtsprechung des BGH (z.B. Urt. v. 23.07.2008, Aktenzeichen XII ZR 134/06) ist ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete im Gewerberaummietrecht erst recht erheblich. Umstritten war, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen auch ein diese Grenze unterschreitender Gesamtrückstand erheblich sein kann.
Der BGH meint, dass bei Mietverhältnissen, die nicht über Wohnraum abgeschlossen werden, ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete nur dann erheblich sein kann, wenn besondere Umstände des Einzelfalls hinzutreten, die den Schluss auf die Erheblichkeit im betreffenden Mietverhältnis zulassen. Im Bereich des gewerblichen Mietrechts sollen nach Ansicht des BGH neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf dieselbe relevant sein.
Karsten Becker,
Rechtsanwalt
