Das „Gesetz zur För­de­rung der Elek­tro­mo­bi­li­tät und Moder­ni­sie­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und zur Ände­rung von kos­ten- und grund­buch­recht­li­chen Vor­schrif­ten (Woh­nungs­ei­gen­tums­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz – WEMoG)“ bringt mit zahl­rei­chen neu­en Regeln für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und WEG-Ver­wal­ter deut­li­che Ver­än­de­run­gen.

Was ändert sich eigent­lich?

1. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft
Künf­tig ist die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft Trä­ger der gesam­ten Ver­wal­tung, die durch ihre Orga­ne mit der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung als Wil­lens­bil­dungs­or­gan und dem Ver­wal­ter als Ver­tre­tungs­or­gan han­delt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist nach § 9a Abs. 1 WEG-neu voll­rechts­fä­hig.

2. Har­mo­ni­sie­rung von Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht
Zur Har­mo­ni­sie­rung von Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht sind Mie­ter von Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten nun­mehr ver­pflich­tet, Bau­maß­nah­men in der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge zu dul­den, § 15 WEG-neu.
Hin­sicht­lich der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung sieht die WEG-Reform eben­falls eine Har­mo­ni­sie­rung vor. Bei ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nun­gen wird im Ver­hält­nis zwi­schen dem ver­mie­ten­den Eigen­tü­mer und dem Mie­ter die in der WEG gel­ten­de Kos­ten­ver­tei­lung maß­geb­lich, § 556a Abs. 3 BGB-neu.

3. Sanie­rung und Moder­ni­sie­rung
Das Regime der Rege­lun­gen zum The­men­kom­plex Sanie­rung, Moder­ni­sie­rung und Vor­nah­me bau­li­cher Ver­än­de­run­gen von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen soll wesent­lich ver­ein­facht wer­den. Nach § 20 Abs. 1 WEG-neu sind Beschluss­fas­sun­gen über die Durch­füh­rung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum oder die Gestat­tung bau­li­cher Ver­än­de­run­gen mit ein­fa­cher Mehr­heit mög­lich, ohne dass es auf die Zustim­mung aller von einer Maß­nah­me beein­träch­tig­ten Eigen­tü­mer ankommt. Dabei haben prin­zi­pi­ell die­je­ni­gen Eigen­tü­mer die Kos­ten zu tra­gen, die der Maß­nah­me zuge­stimmt haben. Jedoch haben alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kos­ten ent­spre­chend ihrem Mit­ei­gen­tums­an­teil zu tra­gen, wenn die Maß­nah­me mit mehr als zwei Drit­teln der abge­ge­be­nen Stim­men und mehr als der Hälf­te der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le beschlos­sen wor­den ist , § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu.
Soll­te die bau­li­che Ver­än­de­rung mit unver­hält­nis­mä­ßi­gen Kos­ten ver­bun­den sein, gilt die Kos­ten­tra­gung durch sämt­li­che Eigen­tü­mer nicht. Durch die­se Ein­schrän­kung sol­len ein­zel­ne Eigen­tü­mer vor einer finan­zi­el­len Über­for­de­rung geschützt wer­den. Eine Ver­tei­lung der Kos­ten auf sämt­li­che Eigen­tü­mer ist auch vor­ge­se­hen, wenn sich die Kos­ten der Maß­nah­me inner­halb eines ange­mes­se­nen Zeit­raums amor­ti­sie­ren , § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu. Was als ange­mes­se­ner Zeit­raum zu ver­ste­hen ist, wird gesetz­lich nicht fest­ge­schrie­ben.
Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erhält zudem einen Anspruch dar­auf auf eige­ne Kos­ten den Ein­bau einer Lade­mög­lich­keit für ein Elek­tro­fahr­zeug, einen bar­rie­re­frei­en Aus- und Umbau, Maß­nah­men zum Ein­bruchs­schutz sowie Zugang zu einem schnel­len Inter­net­an­schluss zu schaf­fen, § 20 Abs. 2 WEG-neu.

4. Anspruch auf zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu gibt jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Recht, als Teil einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung die Bestel­lung eines zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ters — und damit einen Sach­kun­de­nach­weis — zu ver­lan­gen. Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zer­ti­fi­zier­ter Ver­wal­ter bezeich­nen, wer vor einer Indus­trie- und Han­dels­kam­mer durch eine Prü­fung nach­ge­wie­sen hat, dass er über die für die Tätig­keit als Ver­wal­ter not­wen­di­gen recht­li­chen, kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Kennt­nis­se ver­fügt. Der Anspruch auf Bestel­lung eines zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ters besteht erst­mals zwei Jah­re nach Inkraft­tre­ten der WEG-Reform, damit das Zer­ti­fi­zie­rungs­ver­fah­ren ent­wi­ckelt und ein­ge­führt wer­den kann.
Per­so­nen, die bei Inkraft­tre­ten der WEG-Reform schon zum Ver­wal­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bestellt sind, gel­ten gegen­über den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die­ser Gemein­schaft noch für wei­te­re drei­ein­halb Jah­re als zer­ti­fi­zier­ter Ver­wal­ter. Ver­wal­tern, die bereits über prak­ti­sche Erfah­rung ver­fü­gen, sol­le damit etwas Zeit ein­ge­räumt wer­den, die Prü­fung abzu­le­gen.
Eine Aus­nah­me vom Anspruch auf Bestel­lung eines zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ters besteht in klei­ne­ren Anla­gen für Fäl­le der Eigen­ver­wal­tung. Die­se Aus­nah­me setzt vor­aus, dass die Anla­ge aus weni­ger als neun Son­der­ei­gen­tums­rech­ten besteht und ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Ver­wal­ter bestellt wur­de. Ver­langt in einem sol­chen Fall wie­der­um ein Drit­tel der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (nach Köp­fen) die Bestel­lung eines zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ters, muss ein sol­cher bestellt wer­den. Die im Jahr 2018 ein­ge­führ­te Fort­bil­dungs­pflicht für Ver­wal­ter bleibt von den Rege­lun­gen zum zer­ti­fi­zier­ten Ver­wal­ter unbe­rührt, so dass Ver­wal­ter auch künf­tig 20 Stun­den Fort­bil­dung inner­halb von drei Jah­ren nach­wei­sen müs­sen.

5. Ver­wal­ter erhal­ten mehr Befug­nis­se
Die Rege­lun­gen für den WEG-Ver­wal­ter wer­den grund­le­gend neu auf­ge­stellt. Die Ent­schei­dungs- und Ver­tre­tungs­be­fug­nis­se des Ver­wal­ters wer­den erwei­tert. Der Ver­wal­ter kann künf­tig in eige­ner Ver­ant­wor­tung ohne Beschluss­fas­sung über Maß­nah­men ent­schei­den, die von unter­ge­ord­ne­ter Bedeu­tung sind und nicht zu erheb­li­chen Ver­pflich­tun­gen füh­ren. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor. Ein Maß­stab für die Bedeu­tung einer Maß­nah­me und die Erheb­lich­keit dar­aus resul­tie­ren­der Ver­pflich­tun­gen soll der Geset­zes­be­grün­dung zufol­ge die Grö­ße der Anla­ge sein. Mit der Grö­ße der Anla­ge wach­se in der Regel der Kreis der Maß­nah­men, die der Ver­wal­ter eigen­ver­ant­wort­lich tref­fen kön­ne und müs­se.
Neben klei­ne­ren Repa­ra­tu­ren soll auch der Abschluss von Ver­sor­gungs- und Dienst­leis­tungs­ver­trä­gen in beschränk­tem Umfang oder die gericht­li­che Durch­set­zung von Haus­geld­for­de­run­gen zum Kreis der Maß­nah­men gehö­ren kön­nen, die der Ver­wal­ter eigen­ver­ant­wort­lich und ohne Beschluss­fas­sung durch die Eigen­tü­mer durch­füh­ren kann.
§ 27 Abs. 2 WEG-neu gibt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Mög­lich­keit, selbst die­je­ni­gen Maß­nah­men zu defi­nie­ren, deren Erle­di­gung sie in die Ver­ant­wor­tung des Ver­wal­ters legen wol­len. Dazu kön­nen sie etwa Wert­gren­zen oder Maß­nah­men­ka­ta­lo­ge auf­stel­len. Mög­lich ist, ein­zel­ne Hand­lun­gen des Ver­wal­ters von der Zustim­mung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, des Ver­wal­tungs­bei­rats oder eines Drit­ten abhän­gig zu machen.

6. Ver­wal­ter erhält Ver­tre­tungs­macht
Gemäß § 9b Abs. 1 WEG-neu besit­zen Ver­wal­ter im Außen­ver­hält­nis nun eine Ver­tre­tungs­macht für die Gemein­schaft. Für den Abschluss eines Dar­le­hens­ver­tra­ges oder eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges setzt dies aller­dings einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­aus.

7. Ver­ein­fa­chung von Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen und Beschluss­fas­sung
Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen kön­nen künf­tig fle­xi­bler gestal­tet wer­den und Mög­lich­kei­ten der Digi­ta­li­sie­rung genutzt wer­den. Nach § 23 Abs. 1 WEG-neu besteht eine Beschluss­kom­pe­tenz, dass Eigen­tü­mer online an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung teil­neh­men kön­nen. Die Mög­lich­keit, Prä­senz­ver­samm­lun­gen per Mehr­heits­be­schluss zuguns­ten rei­ner Online-Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen abzu­schaf­fen, ist hier­von aller­dings nicht umfasst.
Fer­ner ist zukünf­tig eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unab­hän­gig von der Zahl der anwe­sen­den oder ver­tre­te­nen Eigen­tü­mer bezie­hungs­wei­se Mit­ei­gen­tums­an­tei­le beschluss­fä­hig, denn § 25 Abs. 3 WEG in der bis­he­ri­gen Form wird gestri­chen. Damit sol­len Auf­wand und Kos­ten für Wie­der­ho­lungs­ver­samm­lun­gen ver­mie­den wer­den.
In § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu wird die Ein­be­ru­fungs­frist für Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen von zwei auf drei Wochen ver­län­gert. Die Schrift­form für Ein­be­ru­fungs­ver­lan­gen ist durch Text­form ersetzt wor­den, §24 Abs. 2 WEG-neu. Zudem wird es Woh­nungs­ei­gen­tü­mern erleich­tert, eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ein­zu­be­ru­fen, wenn eine Ein­be­ru­fung durch den Ver­wal­ter oder den Bei­rats­vor­sit­zen­den nicht mög­lich ist.
Umlauf­be­schlüs­se bedür­fen als­dann nur noch der Text­form anstatt der Schrift­form, § 23 Abs. 3 WEG-neu. Hier­durch soll die Mög­lich­keit eröff­net wer­den, elek­tro­ni­sche Kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­tel zu nut­zen, um einen Umlauf­be­schluss zu fas­sen. Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer künf­tig bezüg­lich kon­kre­ter Beschluss­ge­gen­stän­de beschlie­ßen, dass hier­über im Umlauf­ver­fah­ren mit Stim­men­mehr­heit ent­schie­den wer­den kann.
In § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG-neu wird aus­drück­lich nor­miert, dass das Pro­to­koll der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung unver­züg­lich nach deren Been­di­gung erstellt wer­den muss. Es bleibt bei der Pflicht eine Beschluss­samm­lung zu füh­ren.

8. Recht auf Ein­sicht­nah­me in Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen
Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegen­über der Gemein­schaft ein gesetz­lich ver­brief­tes Recht auf Ein­sicht in die Ver­wal­tungs­un­ter­la­gen.

9. Fle­xi­ble­re Ent­schei­dung über Kos­ten­tra­gung
Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen künf­tig umfas­sen­der über die Kos­ten­ver­tei­lung beschlie­ßen. § 16 Abs. 2 WEG-neu sieht vor, dass die Eigen­tü­mer künf­tig mit ein­fa­cher Stim­men­mehr­heit und los­ge­löst vom Ein­zel­fall über die Ver­tei­lung ein­zel­ner Kos­ten oder bestimm­ter Kos­ten­ar­ten beschlie­ßen kön­nen.

10. Ver­wal­tungs­bei­rat wird fle­xi­bler aus­ge­stal­tet
Auch die Rege­lun­gen zum Ver­wal­tungs­bei­rat wer­den durch die WEG-Reform ange­passt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen die Zahl der Bei­rats­mit­glie­der künf­tig fle­xi­bel durch Beschluss fest­le­gen. Die in § 29 Abs. 1 WEG ent­hal­te­ne Fest­le­gung auf drei Bei­rats­mit­glie­der ent­fällt. Zudem beschränkt § 29 Abs. 3 WEG-neu die Haf­tung ehren­amt­li­cher Bei­rä­te auf Vor­satz und gro­be Fahr­läs­sig­keit. Der Ver­wal­tungs­bei­rat erhält als Auf­ga­ben­ge­biet in § 29 Abs. 2 WEG-neu aus­drück­lich die Über­wa­chung des Ver­wal­ters.

11. Ein­fa­che­re Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters
Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten kön­nen sich auf­grund § 26 Abs. 3 WEG-neu ein­fa­cher von einem Ver­wal­ter tren­nen. Die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters ist nicht mehr vom Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des abhän­gig, son­dern die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen den Ver­wal­ter jeder­zeit abbe­ru­fen Spä­tes­tens sechs Mona­te nach der Abbe­ru­fung endet der Ver­wal­ter­ver­trag.

12. Anfech­tungs­kla­ge gegen die Gemein­schaft
Die Rege­lun­gen zu Anfech­tungs- und Nich­tig­keits­kla­gen wer­den neu aus­ge­stal­tet. Da allein die Gemein­schaft Trä­ger der Ver­wal­tung ist, rich­ten sich der­ar­ti­ge Kla­gen dem­entspre­chend gegen die Gemein­schaft anstatt — wie nach aktu­el­ler Rechts­la­ge — gegen die ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

13. Abschaf­fung Kos­ten­ent­schei­dung zulas­ten des Ver­wal­ters
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Ver­wal­ter im Fal­le gro­ben Ver­schul­dens Pro­zess­kos­ten auf­er­le­gen kann, wird im Zuge der WEG-Reform gestri­chen.

14. Grund­buch­ein­tra­gung ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Beschlüs­se
Um einen bes­se­ren Erwer­ber­schutz zu gewähr­leis­ten, bedür­fen Beschlüs­se, die die Eigen­tü­mer auf Grund­la­ge einer rechts­ge­schäft­li­chen Öff­nungs­klau­sel gefasst haben, in Zukunft der Ein­tra­gung im Grund­buch, um gegen­über Rechts­nach­fol­gern zu wir­ken, § 10 Abs. 3 WEG-neu. Nicht unbe­acht­lich sind hier die zukünf­tig anfal­len­den Kos­ten einer sol­chen Ein­tra­gung.

15. Wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft
Um Rechts­un­si­cher­hei­ten im Zusam­men­hang mit der Rechts­fi­gur der „wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft“ zu besei­ti­gen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer künf­tig schon mit Anla­ge der Woh­nungs­grund­bü­cher als Ein-Mann-Gemein­schaft ent­steht. Erst­erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum kön­nen nun schon ab Besitz­über­ga­be über die Ver­wal­tung mit­ent­schei­den, § 8 Abs. 3 WEG-neu. Damit fin­det die von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­te Rechts­fi­gur „wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer“ auch im Gesetz Nie­der­schlag.

16. Son­der­ei­gen­tums­fä­hig­keit
Die WEG-Reform erwei­tert die Son­der­ei­gen­tums­fä­hig­keit auf Frei­flä­chen wie Stell­plät­ze und Ter­ras­sen, § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu. Die der­zei­ti­ge Pra­xis sah die Begrün­dung son­der­ei­gen­tums­ähn­lich aus­ge­stal­te­te Son­der­nut­zungs­rech­te an sol­chen Flä­chen vor.

17. Gegen­stand und Inhalt der Jah­res­ab­rech­nung
Das Recht zur Jah­res­ab­rech­nung wird neu gere­gelt. Ins­be­son­de­re beschränkt sich die Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nung auf die Abrech­nungs­spit­ze, § 28 Abs. 2 WEG-neu; das Rechen­werk selbst hin­ge­gen ist zukünf­tig nicht mehr Beschluss­ge­gen­stand.
Ver­wal­ter sind nun nach § 28 Abs. 4 WEG-neu ver­pflich­tet, nach Ablauf eines Kalen­der­jah­res einen Ver­mö­gens­be­richt auf­zu­stel­len, wel­cher die Dar­stel­lung der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung sowie eine Auf­stel­lung des wesent­li­chen Gemein­schafts­ver­mö­gens ent­hält. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält den nuen Namen „Erhal­tungs­rück­la­ge“, um zu ver­deut­li­chen, dass es sich nicht ledig­lich um einen bilan­zi­el­len Pos­ten, son­dern um ver­füg­ba­res Ver­mö­gen han­delt.

18. Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums
Mit der WEG-Reform wer­den die Vor­schrif­ten zur Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums ange­passt. So ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu all­ge­mein for­mu­liert, dass eine Ver­let­zung der Pflich­ten, die gegen­über der Gemein­schaft bestehen, eine Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums recht­fer­ti­gen kann. Dies kann der Begrün­dung zufol­ge etwa eine Ver­let­zung der Pflicht zur Kos­ten­tra­gung sein.

Fazit
Die WEG Reform 2020 ist nach lan­gem Hin und Her tat­säch­lich beschlos­se­ne Sache. Die vor­lie­gen­de Geset­zes­än­de­rung ver­sucht, eini­ge der drin­gends­ten Fra­gen zu klä­ren, denn Pra­xis und die gesetz­li­chen Rege­lun­gen lagen oft weit von­ein­an­der ent­fernt. Den­noch wer­den durch das WEMoG ab Dezem­ber in vie­len Berei­chen bedau­er­li­cher­wei­se neue Pro­blem- und Streit­punk­te für Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­ste­hen.

News­let­ter-Anmel­dung

Ja, ich habe die Daten­schutz­er­klä­rung zur Kennt­nis genom­men und bin mit Absen­den des Kon­takt­for­mu­la­res mit der elek­tro­ni­schen Ver­ar­bei­tung und Spei­che­rung mei­ner Daten ein­ver­stan­den. Mei­ne Daten wer­den dabei nur streng zweck­ge­bun­den zur Bear­bei­tung und Beant­wor­tung mei­ner Anfra­ge benutzt.

Über den Autor

  • Bianca M. Janßen

    Bian­ca M. Jan­ßen ist seit 2005 als Rechts­an­wäl­tin zuge­las­sen. Zudem ist sie Fach­an­wäl­tin für Bank- und Kapi­tal­markt­recht sowie Miet- und Wohn­ei­gen­tums­recht. Anwalts­pro­fil