Seit dem 01.01.2018 gilt das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung. Die Neuregelung betrifft alle Verträge, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden. Altverträge sollen noch dem BGB in alter Fassung unterfallen.
Ein- und Ausbaukosten bei Mängeln von Baustoffen
Eine ganz maßgebliche Änderung, insbesondere für Verkäufer von Baustoffen, ist der § 445a BGB. Dieser setzt die Rechtsprechung des EuGH in den Rechtssachen C‑65/09 und C‑87/09 um, wonach der Käufer, der mangelhafte Baumaterialien durch Einbau verwendet hat, auch Ersatz der Kosten des Aus- und Wiedereinbaus beanspruchen kann, auch dann, wenn der Verkäufer den Mangel des Baumaterials nicht im Sinne eines Verschuldens zu vertreten hat.
Der Gesetzgeber hat sich für einen Kostenersatz entschieden und dem Verkäufer, auch unter Praktikabilitätsgründen, keinen Anspruch oder eine Verpflichtung auf eigenständigen Ausbau auferlegt.
Ob diese Regelung lange Bestand haben wird, ist allerdings fraglich. Denn zurzeit finden im Rahmen des Trilogs die Abschlussverhandlungen zur Umsetzung einer neuen Verbrauchsgüterkaufrichtlinie (vgl. geänderter Vorschlag für eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates über bestimmte vertragsrechtliche Aspekte des Warenhandels, COM (2017) 637 final) statt. Nach dem Stand der Verhandlungen besteht auch die Möglichkeit, dass ggf. eine Ausbauverpflichtung des Verkäufers vorgesehen werden könnte, was dann den deutschen Gesetzgeber im Rahmen der Umsetzung der Richtlinie zu einer Änderung des § 445a BGB n.F. zwingen könnte.
Im Rahmen einer Anhörung im Bundesjustizministerium am 09.01.2018 scheint aber eher Konsens der beteiligten Verbände gewesen zu sein, dass ein Kostenersatz praktikabler und zweckmäßiger ist.
Änderungen im Werkvertragsrecht
In das Werkvertragsrecht in § 632a GB n.F. wurde eine Regelung zu Abschlagszahlungen eingeführt. Abschlagszahlungen können in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden. Bisher wurde an den Wertzuwachs angeknüpft, was zu Unklarheiten führte und in der Regel nachteiliger für den Unternehmer war.
Kündigung aus wichtigem Grunde
§ 648a BGB n.F. sieht ausdrücklich für Besteller und Unternehmer ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vor.
Abnahmefiktion
Wichtig ist die Neuregelung der Abnahmefiktion. Gemäß § 640 Abs. 2 BGB n.F. gilt die Abnahme erteilt, wenn der Besteller sich binnen einer vom Unternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist nicht zu dem Abnahmeverlangen äußert oder wenn die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert wird. Allerdings ist zu beachten, dass dies bei Bestellern, die Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind, nur dann gelten soll, wenn diese zusammen mit der Abnahmeaufforderung auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängeln in Textform hingewiesen wurden.
Der Besteller ist also gehalten, konkrete Mängel zu benennen, wobei es nach der Intention des Gesetzgebers ausreichen soll, wenn er mindestens einen konkreten Mangel rügt. Rügt der Besteller überhaupt keinen Mangel, tritt die Abnahmefiktion sogar dann ein, wenn wesentliche Mängel bestehen, die die Abnahme normalerweise verhindern würden.
Definition des Bauvertrages
§ 650a Abs. 1 n.F. definiert den Bauvertrag. Um einen solchen handelt es sich, wenn ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon geschlossen wird. Nach § 650a Abs. 2 BGB n.F. kann sogar ein Vertrag über die Instandhaltungsarbeiten an einem Bauwerk einen Bauvertrag darstellen, dann nämlich, wenn die Instandhaltungsarbeiten für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.
Nachträgliche Änderungen des Bauvertrages
Eine Neuheit ist die Übernahme des bislang nur in den VOB/B (bei denen es sich um AGB handelt) vorgesehenen Anordnungsrechts des Auftraggebers, wenn dieser eine Änderung des vereinbarten Werkerfolges oder eine Änderung des Auftragsumfangs, der jedoch zur Erreichung des vertraglichen Werkerfolgs notwendig ist, beansprucht. § 650b BGB n.F. geht von dem Grundsatz der Parteiautonomie aus, d.h., die Parteien sollen sich über die Ausführung und Vergütung einigen. Sollte jedoch innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens bei dem Unternehmer keine Einigung erzielt werden, kann der Besteller nunmehr einseitig die Änderung anordnen. Der Bauunternehmer muss dieser Anordnung nachkommen, es sei denn, die Ausführung ist ihm nicht zumutbar.
Für die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendigen Änderungsleistungen kann der Bauunternehmer nur dann eine Vergütung für vermehrten Aufwand beanspruchen, soweit ihm nicht die Planung übertragen wurde. Dies ergibt sich aus § 650c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. Damit stellt der Gesetzgeber klar, dass derjenige, der die Planung übernimmt, das Risiko einer vollständigen oder unrichtigen Planung zu tragen hat. Begründete Mehr- oder Minderleistungen werden nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für Gestehungskosten, Wagnis und Gewinn kalkuliert (§ 650c Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Es empfiehlt sich, dies vertraglich vorzusehen. Denn bei entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen kann der Unternehmer wahlweise auf der Basis einer zuvor hinterlegten Urkalkulation abrechnen (vgl. § 650c Abs. 2 BGB n.F.), was Streit über die Angemessenheit vermeidet.
Wenn die Parteien sich nicht über die Höhe der Nachtragsvergütung einigen können und soweit keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht, kann der Unternehmer 80 % einer angebotenen Nachtragsvergütung verlangen (vgl. § 650c Abs. 3 Satz 1 BGB n.F.). Führt dies allerdings zu einer Überzahlung des Bauunternehmers bei nachträglicher Abrechnung, muss der Unternehmer für den überbezahlten Betrag Verzugszinsen gemäß § 650c Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB n.F. zahlen. Angesichts der aktuellen Höhe der Verzugszinsen von 4,17 % bei Konsumentengeschäften und 8,17 % bei unternehmerischen Geschäften kann dies zu erheblichen Beträgen führen.
Bauhandwerkersicherungshypothek
Auch die Bauhandwerkersicherungshypothek wurde in §§ 650e BGB und f BGB n.F. geregelt. Der Bauunternehmer, der mit Errichtung einer Außenanlage beauftragt wird, kann nunmehr ebenfalls eine Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen. Die Regelung gilt auch für den Abbruch eines Bauwerks oder einer Außenanalage. Hingegen muss der Verbraucher, der einen Verbrauchervertrag oder einen Bauträgervertrag abgeschlossen hat, keine Bauhandwerkersicherung stellen, wie sich aus § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB n.F. ergibt. Nach bisherigem Recht galt dies nur für natürliche Personen, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines zu privaten Wohnzwecken genutzten Einfamilienhauses beauftragten.
Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme
§ 650g BGB n.F. betrifft die Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme. Bei verweigerter Abnahme traten häufig Beweisschwierigkeiten auf, wenn der Auftraggeber ohne Abnahme die Werkleistung in Benutzung nahm und verwendete. Nunmehr gilt, dass wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert, er nach der neuen Rechtslage auf Verlangen des Bauunternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken hat. Der Unternehmer hat das Recht, die Zustandsfeststellung einseitig vorzunehmen, wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder einem vom Bauunternehmer bestimmten Termin nicht teilnimmt. Die Fristsetzung hierzu muss angemessen sein.
Die Schlussrechnung wird nach neuem Recht, § 650g Abs. 4 Nr. 2 i.V. m. Satz 2 BGB n.F. nur dann fällig, wenn der Besteller die Leistung des Bauunternehmers abgenommen hat und der Bauunternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung übermittelt hat. Diese muss eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthalten und für den Besteller nachvollziehbar sein. Das Gesetz operiert mit einer Fiktion, dass dies der Fall ist, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhebt.
Vorvertragliche Pflichten – Widerrufsrecht
Ferner enthält die gesetzliche Regelung in § 650j BGB n.F. die Pflicht zur Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung bei einem Verbrauchervertrag, der den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Bauumbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Gegenstand hat. Der Verbraucher hat jetzt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen gemäß § 650l BGB n.F.. Abschlagszahlungen dürfen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
Planungsunterlagen
Der Bauunternehmer muss rechtzeitig vor Ausführung die Planungsunterlagen, die der Verbraucher im Verkehr mit den Behörden benötigt, zum Nachweis, dass die Leistung unter Einhaltung einschlägiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften ausgeführt wurde, erstellen und dem Verbraucher übergeben, es sei denn, der Verbraucher selbst oder ein von ihm beauftragter, z.B. Architekt hat seinerseits die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
Wie im Verbraucherrecht üblich, sind die Vorschriften nicht zum Nachteil des Verbrauchers abdingbar. Wichtig ist vor allem die rechtliche Notwendigkeit des Hinweises gegenüber dem Verbraucher über seine Rechte, insbesondere das Widerrufsrecht, um die Frist von zwei Wochen überhaupt in Gang zu setzen. Eine Anpassung der Verträge, insbesondere der AGB ist nach der neuen Gesetzeslage unabdingbar.
Des Weiteren enthält das Gesetz Spezialregelungen für Architekten- und Ingenieurverträge sowie Bauträgerverträge, die jedoch Gegenstand eines gesonderten Beitrages werden sollen.
Guido Imfeld
Rechtsanwalt / Avocat / Advocaat
Fachanwalt für internationales Wirtschaftsrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz
Wirtschaftsmediator