Seit dem 01.01.2018 gilt das Gesetz zur Reform des Bau­ver­trags­rechts und zur Ände­rung der kauf­recht­li­chen Män­gel­haf­tung. Die Neu­re­ge­lung betrifft alle Ver­trä­ge, die ab dem 01.01.2018 geschlos­sen wer­den. Alt­ver­trä­ge sol­len noch dem BGB in alter Fas­sung unter­fal­len.

 

Ein- und Aus­bau­kos­ten bei Män­geln von Bau­stof­fen

Eine ganz maß­geb­li­che Ände­rung, ins­be­son­de­re für Ver­käu­fer von Bau­stof­fen, ist der § 445a BGB. Die­ser setzt die Recht­spre­chung des EuGH in den Rechts­sa­chen C‑65/09 und C‑87/09 um, wonach der Käu­fer, der man­gel­haf­te Bau­ma­te­ria­li­en durch Ein­bau ver­wen­det hat, auch Ersatz der Kos­ten des Aus- und Wie­der­ein­baus bean­spru­chen kann, auch dann, wenn der Ver­käu­fer den Man­gel des Bau­ma­te­ri­als nicht im Sin­ne eines Ver­schul­dens zu ver­tre­ten hat.

Der Gesetz­ge­ber hat sich für einen Kos­ten­er­satz ent­schie­den und dem Ver­käu­fer, auch unter Prak­ti­ka­bi­li­täts­grün­den, kei­nen Anspruch oder eine Ver­pflich­tung auf eigen­stän­di­gen Aus­bau auf­er­legt.

Ob die­se Rege­lung lan­ge Bestand haben wird, ist aller­dings frag­lich. Denn zur­zeit fin­den im Rah­men des Tri­logs die Abschluss­ver­hand­lun­gen zur Umset­zung einer neu­en Ver­brauchs­gü­ter­kauf­richt­li­nie (vgl. geän­der­ter Vor­schlag für eine Richt­li­nie des Euro­päi­schen Par­la­ments und des Rates über bestimm­te ver­trags­recht­li­che Aspek­te des Waren­han­dels, COM (2017) 637 final) statt. Nach dem Stand der Ver­hand­lun­gen besteht auch die Mög­lich­keit, dass ggf. eine Aus­bau­ver­pflich­tung des Ver­käu­fers vor­ge­se­hen wer­den könn­te, was dann den deut­schen Gesetz­ge­ber im Rah­men der Umset­zung der Richt­li­nie zu einer Ände­rung des § 445a BGB n.F. zwin­gen könn­te.

Im Rah­men einer Anhö­rung im Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um am 09.01.2018 scheint aber eher Kon­sens der betei­lig­ten Ver­bän­de gewe­sen zu sein, dass ein Kos­ten­er­satz prak­ti­ka­bler und zweck­mä­ßi­ger ist.

 

Ände­run­gen im Werk­ver­trags­recht

In das Werk­ver­trags­recht in § 632a GB n.F. wur­de eine Rege­lung zu Abschlags­zah­lun­gen ein­ge­führt. Abschlags­zah­lun­gen kön­nen in Höhe des Wer­tes der erbrach­ten und nach dem Ver­trag geschul­de­ten Leis­tun­gen ver­langt wer­den. Bis­her wur­de an den Wert­zu­wachs ange­knüpft, was zu Unklar­hei­ten führ­te und in der Regel nach­tei­li­ger für den Unter­neh­mer war.

 

Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grun­de

§ 648a BGB n.F. sieht aus­drück­lich für Bestel­ler und Unter­neh­mer ein Recht zur frist­lo­sen Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund vor.

 

Abnah­me­fik­ti­on

Wich­tig ist die Neu­re­ge­lung der Abnah­me­fik­ti­on. Gemäß § 640 Abs. 2 BGB n.F. gilt die Abnah­me erteilt, wenn der Bestel­ler sich bin­nen einer vom Unter­neh­mer nach Fer­tig­stel­lung gesetz­ten ange­mes­se­nen Frist nicht zu dem Abnah­me­ver­lan­gen äußert oder wenn die Abnah­me ohne Benen­nung von Män­geln ver­wei­gert wird. Aller­dings ist zu beach­ten, dass dies bei Bestel­lern, die Ver­brau­cher im Sin­ne des § 13 BGB sind, nur dann gel­ten soll, wenn die­se zusam­men mit der Abnah­me­auf­for­de­rung auf die Fol­gen einer feh­len­den Anga­be von Män­geln in Text­form hin­ge­wie­sen wur­den.

Der Bestel­ler ist also gehal­ten, kon­kre­te Män­gel zu benen­nen, wobei es nach der Inten­ti­on des Gesetz­ge­bers aus­rei­chen soll, wenn er min­des­tens einen kon­kre­ten Man­gel rügt. Rügt der Bestel­ler über­haupt kei­nen Man­gel, tritt die Abnah­me­fik­ti­on sogar dann ein, wenn wesent­li­che Män­gel bestehen, die die Abnah­me nor­ma­ler­wei­se ver­hin­dern wür­den.

 

Defi­ni­ti­on des Bau­ver­tra­ges

§ 650a Abs. 1 n.F. defi­niert den Bau­ver­trag. Um einen sol­chen han­delt es sich, wenn ein Ver­trag über die Her­stel­lung, die Wie­der­her­stel­lung, die Besei­ti­gung oder den Umbau eines Bau­werks, einer Außen­an­la­ge oder eines Teils davon geschlos­sen wird. Nach § 650a Abs. 2 BGB n.F. kann sogar ein Ver­trag über die Instand­hal­tungs­ar­bei­ten an einem Bau­werk einen Bau­ver­trag dar­stel­len, dann näm­lich, wenn die Instand­hal­tungs­ar­bei­ten für die Kon­struk­ti­on, den Bestand oder den bestim­mungs­ge­mä­ßen Gebrauch von wesent­li­cher Bedeu­tung sind.

 

Nach­träg­li­che Ände­run­gen des Bau­ver­tra­ges

Eine Neu­heit ist die Über­nah­me des bis­lang nur in den VOB/B (bei denen es sich um AGB han­delt) vor­ge­se­he­nen Anord­nungs­rechts des Auf­trag­ge­bers, wenn die­ser eine Ände­rung des ver­ein­bar­ten Werk­erfol­ges oder eine Ände­rung des Auf­trags­um­fangs, der jedoch zur Errei­chung des ver­trag­li­chen Werk­erfolgs not­wen­dig ist, bean­sprucht. § 650b BGB n.F. geht von dem Grund­satz der Par­tei­au­to­no­mie aus, d.h., die Par­tei­en sol­len sich über die Aus­füh­rung und Ver­gü­tung eini­gen. Soll­te jedoch inner­halb von 30 Tagen nach Zugang des Ände­rungs­be­geh­rens bei dem Unter­neh­mer kei­ne Eini­gung erzielt wer­den, kann der Bestel­ler nun­mehr ein­sei­tig die Ände­rung anord­nen. Der Bau­un­ter­neh­mer muss die­ser Anord­nung nach­kom­men, es sei denn, die Aus­füh­rung ist ihm nicht zumut­bar.

Für die zur Errei­chung des Werk­erfolgs not­wen­di­gen Ände­rungs­leis­tun­gen kann der Bau­un­ter­neh­mer nur dann eine Ver­gü­tung für ver­mehr­ten Auf­wand bean­spru­chen, soweit ihm nicht die Pla­nung über­tra­gen wur­de. Dies ergibt sich aus § 650c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F. Damit stellt der Gesetz­ge­ber klar, dass der­je­ni­ge, der die Pla­nung über­nimmt, das Risi­ko einer voll­stän­di­gen oder unrich­ti­gen Pla­nung zu tra­gen hat. Begrün­de­te Mehr- oder Min­der­leis­tun­gen wer­den nach den tat­säch­lich erfor­der­li­chen Kos­ten mit ange­mes­se­nen Zuschlä­gen für Geste­hungs­kos­ten, Wag­nis und Gewinn kal­ku­liert (§ 650c Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Es emp­fiehlt sich, dies ver­trag­lich vor­zu­se­hen. Denn bei ent­spre­chen­den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen kann der Unter­neh­mer wahl­wei­se auf der Basis einer zuvor hin­ter­leg­ten Urkal­ku­la­ti­on abrech­nen (vgl. § 650c Abs. 2 BGB n.F.), was Streit über die Ange­mes­sen­heit ver­mei­det.

Wenn die Par­tei­en sich nicht über die Höhe der Nach­trags­ver­gü­tung eini­gen kön­nen und soweit kei­ne anders­lau­ten­de gericht­li­che Ent­schei­dung ergeht, kann der Unter­neh­mer 80 % einer ange­bo­te­nen Nach­trags­ver­gü­tung ver­lan­gen (vgl. § 650c Abs. 3 Satz 1 BGB n.F.). Führt dies aller­dings zu einer Über­zah­lung des Bau­un­ter­neh­mers bei nach­träg­li­cher Abrech­nung, muss der Unter­neh­mer für den über­be­zahl­ten Betrag Ver­zugs­zin­sen gemäß § 650c Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB n.F. zah­len. Ange­sichts der aktu­el­len Höhe der Ver­zugs­zin­sen von 4,17 % bei Kon­su­men­ten­ge­schäf­ten und 8,17 % bei unter­neh­me­ri­schen Geschäf­ten kann dies zu erheb­li­chen Beträ­gen füh­ren.

 

Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek

Auch die Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek wur­de in §§ 650e BGB und f BGB n.F. gere­gelt. Der Bau­un­ter­neh­mer, der mit Errich­tung einer Außen­an­la­ge beauf­tragt wird, kann nun­mehr eben­falls eine Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek ver­lan­gen. Die Rege­lung gilt auch für den Abbruch eines Bau­werks oder einer Außen­analage. Hin­ge­gen muss der Ver­brau­cher, der einen Ver­brau­cher­ver­trag oder einen Bau­trä­ger­ver­trag abge­schlos­sen hat, kei­ne Bau­hand­wer­ker­si­che­rung stel­len, wie sich aus § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB n.F. ergibt. Nach bis­he­ri­gem Recht galt dies nur für natür­li­che Per­so­nen, die Bau­ar­bei­ten zur Her­stel­lung oder Instand­set­zung eines zu pri­va­ten Wohn­zwe­cken genutz­ten Ein­fa­mi­li­en­hau­ses beauf­trag­ten.

 

Zustands­fest­stel­lung bei ver­wei­ger­ter Abnah­me

§ 650g BGB n.F. betrifft die Zustands­fest­stel­lung bei ver­wei­ger­ter Abnah­me. Bei ver­wei­ger­ter Abnah­me tra­ten häu­fig Beweis­schwie­rig­kei­ten auf, wenn der Auf­trag­ge­ber ohne Abnah­me die Werk­leis­tung in Benut­zung nahm und ver­wen­de­te. Nun­mehr gilt, dass wenn der Bestel­ler die Abnah­me unter Anga­be von Män­geln ver­wei­gert, er nach der neu­en Rechts­la­ge auf Ver­lan­gen des Bau­un­ter­neh­mers an einer gemein­sa­men Fest­stel­lung des Zustands des Werks mit­zu­wir­ken hat. Der Unter­neh­mer hat das Recht, die Zustands­fest­stel­lung ein­sei­tig vor­zu­neh­men, wenn der Bestel­ler an einem ver­ein­bar­ten Ter­min oder einem vom Bau­un­ter­neh­mer bestimm­ten Ter­min nicht teil­nimmt. Die Frist­set­zung hier­zu muss ange­mes­sen sein.

Die Schluss­rech­nung wird nach neu­em Recht, § 650g Abs. 4 Nr. 2 i.V. m. Satz 2 BGB n.F. nur dann fäl­lig, wenn der Bestel­ler die Leis­tung des Bau­un­ter­neh­mers abge­nom­men hat und der Bau­un­ter­neh­mer dem Bestel­ler eine prüf­fä­hi­ge Schluss­rech­nung über­mit­telt hat. Die­se muss eine über­sicht­li­che Auf­stel­lung der erbrach­ten Leis­tun­gen ent­hal­ten und für den Bestel­ler nach­voll­zieh­bar sein. Das Gesetz ope­riert mit einer Fik­ti­on, dass dies der Fall ist, wenn der Bestel­ler nicht inner­halb von 30 Tagen nach Zugang der Schluss­rech­nung begrün­de­te Ein­wen­dun­gen gegen die Prüf­fä­hig­keit erhebt.

 

Vor­ver­trag­li­che Pflich­ten – Wider­rufs­recht

Fer­ner ent­hält die gesetz­li­che Rege­lung in § 650j BGB n.F. die Pflicht zur Vor­la­ge einer vor­ver­trag­li­chen Bau­be­schrei­bung bei einem Ver­brau­cher­ver­trag, der den Bau eines neu­en Gebäu­des oder erheb­li­che Bau­um­bau­maß­nah­men an einem bestehen­den Gebäu­de zum Gegen­stand hat. Der Ver­brau­cher hat jetzt ein Wider­rufs­recht von 14 Tagen gemäß § 650l BGB n.F.. Abschlags­zah­lun­gen dür­fen 90 % der ver­ein­bar­ten Gesamt­ver­gü­tung nicht über­stei­gen.

 

Pla­nungs­un­ter­la­gen

Der Bau­un­ter­neh­mer muss recht­zei­tig vor Aus­füh­rung die Pla­nungs­un­ter­la­gen, die der Ver­brau­cher im Ver­kehr mit den Behör­den benö­tigt, zum Nach­weis, dass die Leis­tung unter Ein­hal­tung ein­schlä­gi­ger öffent­lich-recht­li­cher Vor­schrif­ten aus­ge­führt wur­de, erstel­len und dem Ver­brau­cher über­ge­ben, es sei denn, der Ver­brau­cher selbst oder ein von ihm beauf­trag­ter, z.B. Archi­tekt hat sei­ner­seits die wesent­li­chen Pla­nungs­vor­ga­ben erstellt.

Wie im Ver­brau­cher­recht üblich, sind die Vor­schrif­ten nicht zum Nach­teil des Ver­brau­chers abding­bar. Wich­tig ist vor allem die recht­li­che Not­wen­dig­keit des Hin­wei­ses gegen­über dem Ver­brau­cher über sei­ne Rech­te, ins­be­son­de­re das Wider­rufs­recht, um die Frist von zwei Wochen über­haupt in Gang zu set­zen. Eine Anpas­sung der Ver­trä­ge, ins­be­son­de­re der AGB ist nach der neu­en Geset­zes­la­ge unab­ding­bar.

 

Des Wei­te­ren ent­hält das Gesetz Spe­zi­al­re­ge­lun­gen für Archi­tek­ten- und Inge­nieur­ver­trä­ge sowie Bau­trä­ger­ver­trä­ge, die jedoch Gegen­stand eines geson­der­ten Bei­tra­ges wer­den sol­len.

 


 

Gui­do Imfeld
Rechts­an­walt / Avo­cat / Advo­caat
Fach­an­walt für inter­na­tio­na­les Wirt­schafts­recht
Fach­an­walt für Han­dels- und Gesell­schafts­recht
Fach­an­walt für gewerb­li­chen Rechts­schutz
Wirt­schafts­me­dia­tor

News­let­ter-Anmel­dung

Ja, ich habe die Daten­schutz­er­klä­rung zur Kennt­nis genom­men und bin mit Absen­den des Kon­takt­for­mu­la­res mit der elek­tro­ni­schen Ver­ar­bei­tung und Spei­che­rung mei­ner Daten ein­ver­stan­den. Mei­ne Daten wer­den dabei nur streng zweck­ge­bun­den zur Bear­bei­tung und Beant­wor­tung mei­ner Anfra­ge benutzt.