1. Der Abschluss des Kaufvertrages

Das belgische Kaufrecht wird durch das Konsensualprinzip und weitgehende Vertragsfreiheit geprägt. Die gesetzlichen Regelungen zum Kaufvertrag finden sich in den Artikeln 1582 ff. des belgischen Zivilgesetzbuchs (Code Civil/Burgerlijk Wetboek).

Der Kaufvertrag ist geschlossen, wenn die Parteien sich über den Gegenstand des Kaufvertrages und den Preis einig sind (Artikel 1583). Anders als im deutschen Recht geht das Eigentum mit Abschluss des Kaufvertrages unmittelbar auf den Käufer über. Das belgische Recht kennt das deutsche Abstraktionsprinzip nicht. Eine Vereinbarung, wonach das Eigentum erst bei Zahlung des Kaufpreises übergeht, ist jedoch zulässig.

Üblich ist der Abschluss eines Kaufvorvertrages (promesse de vente oder compromis de vente/verkoopbelofte) mit anschließender notarieller Beurkundung. Der auf den Abschluss eines Kaufvertrages gerichtete Vorvertrag steht gemäß Artikel 1589 Abs. 1 dem Kaufvertrag in der Wirksamkeit gleich (La promesse de vente vaut vente./Verkoopbelofte geldt als koop.). Der Kaufvorvertrag bindet die Parteien daher bereits abschließend. Artikel 1584 erlaubt jedoch, den Vertrag auflösend oder aufschiebend bedingt zu schließen. Häufig wird z.B. der Erhalt einer Finanzierungszusage oder die notarielle Beurkundung innerhalb eines bestimmten Zeitraums als Bedingung vereinbart.

Anders als im deutschen Recht unterliegt der Kaufvertrag keinen Formvorschriften. Auch wenn Artikel 1582 von seinem Wortlaut her bestimmt, dass dieser notariell oder privatschriftlich geschlossen werden kann, ist auch ein mündlich geschlossener Vertrag zwischen den Parteien wirksam. Das belgische Zivilgesetzbuch enthält jedoch in Artikeln 1341 ff. Beweisregeln. Artikel 1341 schreibt bei einem Vertrag, dessen Gegenstandswert einen Betrag von 375,00 Euro überschreitet, vor, dass der Beweis über sein Zustandekommen grundsätzlich nur mit einer zumindest privatschriftlichen Urkunde geführt werden kann. Der Zeugenbeweis wird durch die Vorschrift ausgeschlossen. In der Praxis bedeutet dies, dass die Vereinbarung schriftlich zu dokumentieren ist, es sei denn, die Vertragsparteien sind Kaufleute. Artikel 1347 erlaubt aber, den Beweis für das Zustandekommen eines Vertrages zu führen, wenn aus einem anderweitigen Schriftstück auf die Existenz eines Kaufvertrages geschlossen werden kann (commencement de preuve par écrit/begin van bewijs door geschrift), z.B. Schreiben des Käufers, in dem dieser mitteilt, von dem Vertrag Abstand nehmen zu wollen oder Quittung über eine Anzahlung. Der deutsche Käufer kann sich nicht auf eine Form- und Schutzvorschrift wie § 311b BGB berufen.

Innerhalb von vier Monaten nach Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages oder Vorvertrages muss von Gesetzes wegen dessen notarielle Beurkundung erfolgen. Die notarielle Beurkundung und die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Kataster gewährleisten, dass der Eigentumsübergang im Verhältnis zu Dritten wirksam ist (Artikel 1328). Insofern ist schlussendlich auch in Belgien der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages notwendig, er ist nur nicht Wirksamkeitsvoraussetzung inter partes wie im deutschen Recht.

Der Käufer hat das Recht, den Notar zu bestimmen. Er trägt gewöhnlich die Kosten der Beurkundung. Der belgische Notar ist befugt, in seinem Amtsbezirk Beurkundungen für Liegenschaften im gesamten Land vorzunehmen, so dass ein deutschsprachiger Notar in der Deutschsprachigen Gemeinschaft (Ostbelgien) einen Kaufvertrag auch über eine in der niederländisch- oder französischsprachigen Region belegene Immobilie beurkunden kann.

Der Notar übernimmt dabei die umfassende Beratung der Vertragsparteien. Er nimmt Einsicht in das Grundbuchregister, die Katasterunterlagen und Pläne. Er prüft, ob eventuell Grunddienstbarkeiten oder vertragliche bzw. gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen oder sonstige Hindernisse der Eigentumsübertragung entgegenstehen. Nach Abschluss des Kaufvertrages lässt der Notar den Kaufvertrag über das Einregistrierungsbüro im Grundstücksregister registrieren. Diese Einregistrierung führt zur Erhebung der Einregistrierungssteuer, die der Käufer zu tragen hat. Der Notar veranlasst die Tilgung von Hypotheken und Steuerschulden, die auf der verkauften Immobilie noch lasten, sowie die Umschreibung der Kaufurkunde innerhalb von zwei Monaten beim zuständigen Hypothekenamt. Der Eintragung in das Grundstücksregister beim Einregistrierungsbüro folgt dann automatisch die Eintragung beim Hypothekenbewahrer (conservateur des hypothèques/hypotheekbewaarder) im Hypothekenamt. Der Hypothekenbewahrer ist auch für die Eintragung von im Zuge des Erwerbes gewährten Hypotheken zuständig.

2. Vertragliche Pflichten der Parteien

2.1. Pflichten des Käufers

Der Käufer hat die Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen. Der Kaufpreis wird auf Anderkonto des Notars entrichtet und diesem wird die Weisung erteilt, auf dem Grundstück ruhende Hypotheken löschen zu lassen und erst danach dem Verkäufer den Restbetrag auszuzahlen.

2.2. Pflichten und Haftung des Verkäufers

Vor Abschluss des Kaufvertrages ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer den Kontrollbericht über den Zustand der Elektroinstallationen, eine Energieexpertise sowie einen Bericht bezüglich des Bodenzustandes und zum Zustand des Heizöltanks, soweit vorhanden, zu übergeben.

Der Verkäufer schuldet die Übertragung des Eigentums und die Gewährung störungsfreien Besitzes. Widrigenfalls haftet er gemäß Artikel 1625 ff. für Rechtsmängel. Der Käufer kann gemäß Artikel 1630 Beseitigung der Rechtsmängel verlangen, die den Käufer entgegen den vertraglichen Vereinbarungen in seiner Rechtsposition einschränken, oder vom Vertrag zurücktreten. Der Verkäufer haftet daneben auf Schadensersatz.

Der Verkäufer haftet nicht für offensichtliche Sachmängel der Immobilie, von denen der Käufer bei Anwendung gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis hätte haben können (Artikel 1642). Der Ausschluss der Haftung für offensichtliche Mängel geht weiter als im deutschen Recht. Der Käufer muss die Kaufsache daher untersuchen. Liegen Mängel vor, kann er die Kaufsache als nicht vertragsgemäß zurückweisen. Dies hat zur Folge, dass der Verkäufer den Kaufvertrag nicht erfüllt hat und die Regeln über die Nichterfüllung anstelle der Gewährleistungsansprüche greifen.

Aus Artikel 1643 haftet der Verkäufer für versteckte Mängel (vices cachés/verborgen gebreken), wobei es auch in Belgien üblich ist, bei gebrauchten Immobilien die Haftung für versteckte Mängel auszuschließen. Ein Gewährleistungsausschluss für versteckte Mängel ist allerdings nicht wirksam, wenn dem Verkäufer nachgewiesen werden kann, dass er bei Abgabe der Erklärung arglistig gehandelt hat. Üblicherweise enthält der Vertrag eine Klausel, wonach der Verkäufer zusichert, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages keine Kenntnis von versteckten Mängeln zu haben.

Die Haftung für versteckte Mängel ist auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit Rückzahlung des Kaufpreises, alternativ und nach Wahl des Käufers auf Minderung des Kaufpreises beschränkt. Weiter haftet der Verkäufer dem Käufer auf Ersatz der zum Erwerb aufgewendeten Kosten (z.B. Notarkosten). Diese Ansprüche müssen gerichtlich geltend gemacht werden. Artikel 1645 verpflichtet den Verkäufer darüber hinaus zum Schadensersatz, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer einen versteckten, ihm bekannten Mangel verschwiegen hat.

Die Gewährleistungsfrist für die Mängelhaftung beträgt im belgischen Recht gemäß Artikel 2262bis zehn Jahre. Diese lange Gewährleistungsfrist wird temperiert durch Artikel 1648, wonach Gewährleistungsansprüche für versteckte Mängel innerhalb der sogenannten kurzen Frist (bref délai/korte tijd) gerichtlich geltend gemacht werden müssen. Erfolgt dies nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums, der tatrichterlicher Überprüfung unterliegt und aus Gründen der Vorsicht zwei bis drei Monate nicht überschreiten sollte, kann der Käufer seine Mängelgewährleistungsansprüche nicht mehr durchsetzen.

Daneben gibt es die besondere zehnjährige Haftung der Artikel 1792, 1799 und 2270 (garantie décennale/tienjarige aansprakelijkheid). Danach haften Architekten und (Bau-) Unternehmer zehn Jahre lang für wesentliche Mängel, die die Stabilität und Solidität des Bauwerkes beeinträchtigen. In der Rechtsprechung ist eine Tendenz festzustellen, den Begriff der wesentlichen Mängel auszuweiten (z.B. durch fehlerhafte Abdichtung hervorgerufene Feuchtigkeitsschäden im Keller, die die Stabilität und Solidität des Mauerwerkes beeinträchtigen können). Da die Haftung auch drittschützend ist, kann sie weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Diese Haftung gibt dem Gläubiger das Recht, Beseitigung der Mängel zu fordern, was im Rahmen der allgemeinen Gewährleistung wegen versteckter Mängel nicht der Fall ist. Aufgrund des drittschützenden Charakters besteht auch eine Haftung wegen offensichtlicher Mängel, wenn diese wesentlich sind und der Bauherr nicht grob fahrlässig war. Anders als im französischen Recht kennt das belgische Recht jedoch keine zehnjährige Haftung des Bauherrn, falls der Bauherr innerhalb der zehnjährigen Garantie ein neu errichtetes, mit einem solchen, dem Verkäufer nicht bekannten Mangel behaftetes Bauwerk veräußert (vgl. Artikel 1792 – I Code Civil français). Der Kaufvertrag beinhaltet aber von Rechts wegen die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen des Verkäufers gegenüber den an der Errichtung der Immobilie beteiligten Unternehmern und Architekten an den Käufer.

Bei Fehlen zugesicherter Eigenschaften greift nicht die allgemeine Sachmängelgewährleistung. Derartige Zusicherungen werden als besonderer, selbständiger Garantievertrag aufgefasst. Es handelt sich um eine rechtsgeschäftliche Verschärfung der gesetzlichen Haftung. Die Wertung von Zusicherungen als selbständiges Garantieversprechen hat zur Folge, dass die Frist gemäß Artikel 1648 sowie die anderen Beschränkungen der Sachmängelansprüche – Ausschluss von Schadensersatzansprüchen bei Abwesenheit positiver Kenntnis von versteckten Mängeln – nicht eingreifen.

3. Besonderheiten beim Kauf einer zu errichtenden Immobilie

Der Verkauf eines Grundstückes mit Bauverpflichtung oder einer schlüsselfertigen Immobilie sowie der Umbau einer Immobilie ab einem bestimmten Auftragswert sind in Belgien durch ein Wohnungsbaugesetz vom 09.06.1971 geregelt (Loi Breyne/Breyne wet). Dieses Gesetz hat zwingenden Charakter und kann zum Nachteil des Käufers nicht abbedungen werden. Es betrifft die Errichtung von Gebäuden, die dem Auftraggeber zu mindestens 50% zu privaten Wohnzwecken dienen.

Das Gesetz verlangt Schriftform für das wirksame Zustandekommen des Vertrages. Neben der Verpflichtung, den Käufer umfänglich über den Kaufgegenstand zu informieren, verbietet das Gesetz, vom Käufer bei Vertragsschluss eine Anzahlung zu verlangen, die einen Betrag von 5 % des Gesamtkaufpreises übersteigt. Der Verkäufer kann allerdings vorab Zahlung des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt, verlangen. Das Eigentum an diesem geht unmittelbar auf den Käufer über. Das Gesetz verbietet, unabhängig vom Baufortschritt Akontozahlungen zu verlangen. Die Zahlungen müssen zwingend mit dem Baufortschritt korrespondieren. Der Verkäufer muss eine Erfüllungsgarantie hinterlegen.

Das Gesetz sieht, wie in Belgien üblich, eine zweiphasige Abnahme vor, die sogenannte vorläufige Abnahme (réception provisoire/voorlopige oplevering), die die Gewährleistungsfristen in Gang setzt und die Sachgefahr auf den Käufer überleitet, und sodann die definitive Abnahme (réception définitive/eindoplevering) frühestens ein Jahr nach der vorläufigen Abnahme. Diese hat zur Funktion, die Genehmigung des Kaufgegenstandes als vertragsgemäß zu erklären und schließt den Verkäufer von Mängelansprüchen aus, die bei definitiver Abnahme vorhanden waren und die sich der Käufer in Kenntnis derselben nicht vorbehalten hat.

Der Verkäufer kann seine Haftung für versteckte Mängel nicht ausschließen. Für schwerwiegende Mängel haftet er, selbst wenn diese zum Zeitpunkt der definitiven Abnahme erkennbar waren.

Das Gesetz ist allerdings nicht anwendbar, wenn die Immobilie von verschiedenen Auftragnehmern errichtet wird und hierzu gesonderte Verträge geschlossen werden.

4. Reallasten

Grundstücke können im belgischen Recht mit Grundpfandrechten belastet werden. Dies ist bei finanziertem Erwerb regelmäßig der Fall in Form von Hypotheken. Das belgische Recht kennt hingegen keine Grundschulden.

Die Hypothek ist streng akzessorisch. Sie muss durch einen belgischen Notar bestellt werden, wobei der notarielle Akt konstitutive Wirkung hat. Die Eintragung ist nur von Bedeutung hinsichtlich der Drittwirksamkeit. Die Rangfolge mehrerer Hypotheken und dinglicher Rechte bestimmt sich nach der zeitlichen Folge der Eintragungen. Die Hypothekenlaufzeit beträgt 30 Jahre. Nach Ablauf von 30 Jahren erlöscht die Hypothek, es sei denn, sie wird vor Zeitablauf rechtzeitig erneuert.

Eine zweite Form der dinglichen Sicherung an unbeweglichen Sachen ist das sogenannte Privileg. Hierbei handelt es sich um ein bevorrechtigtes Befriedigungsrecht, das kraft Gesetz entsteht. Ein solches Privileg betrifft z.B. die Verpflichtung des Käufers, den Kaufpreis zu zahlen. Dieses Privileg wird gleichzeitig mit der Eintragung des Kaufvertrages in das Hypothekenregister eingetragen.

Das Eigentum kann des weiteren mit dinglichen Nutzungsrechten (droits d’usage et d’habitation/gebruik en bewoning), Erbbaurechten (droit de superficie/erfbouwrecht) oder Dienstbarkeiten (servitudes, services fonciers/erfdienstbarkeiten, grondlasten) belastet werden.

5. Kosten und Steuern

Die mit einem Immobilienerwerb verbundenen Kosten machen in Belgien ca. 15 % des Kaufpreises inklusive der notariellen Beurkundung aus.

Die Einregistrierungssteuer, die der Grunderwerbsteuer entspricht, beträgt 12,5 % in Wallonien und der Region Brüssel und 10 % in Flandern. Diese Steuer kann auf 6 bzw. 5 % reduziert werden, wenn und soweit ein bestimmter Katasterwert nicht überschritten wird. Die Reduzierung greift allerdings nur bei Nutzung der Immobilie als privatem Erstwohnsitz.

Beim Kauf einer neu erbauten Immobilie fallen vorstehende Einregistrierungskosten auf das Grundstück an. Die hierauf errichteten Gebäude werden mit der Mehrwertsteuer von 21 % belegt, wobei unter bestimmten Umständen eine Reduzierung auf 6 % für die ersten 50.000,00 Euro möglich ist.

Daneben fallen bei Immobilien jährliche Steuern gemäß dem Katastereinkommen an. Diese sind strukturell der deutschen Grundsteuer verwandt, gelten jedoch als Einkommen (revenu cadastral/kadastraal inkomen). Es handelt sich um ein Pauschaleinkommen, wobei dies nicht unmittelbar im Verhältnis zum tatsächlichen (Nutzungs-) Wert der Immobilie steht, ähnlich wie bei dem deutschen Einheitswert.

Bei Erwerb einer Immobilie in Belgien zum Zwecke der Weitervermietung in nicht gewerblichem Umfang, dient lediglich das Katastereinkommen als Besteuerungsgrundlage. Dies ist von Vorteil z.B. bei dem Erwerb von Immobilien ohne Finanzierung, da die zu versteuernden Einkünfte aus Katastereinkommen im Regelfall niedriger sind als die Erträge aus Mieteinnahmen. Sind hingegen erhebliche Aufwendungen bei Erwerb der Immobilie im Wege der Finanzierung (Zinsen) und Sanierung zu leisten, ist das Prinzip des Katastereinkommens grundsätzlich nachteiliger. Bei gewerblich vermieteten Immobilien ist hingegen das tatsächliche Mieteinkommen maßgeblich.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung belgischer Immobilien sind gemäß Artikel 23 Abs. 1 Nr. 1 Doppelbesteuerungsabkommen Belgien-Deutschland in Belgien steuerpflichtig und werden in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freigestellt. Die Weiterveräußerung von unbebauten Grundstücken innerhalb von 8 Jahren und von bebauten Grundstücken innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb führt zu einer Besteuerung des Mehrwertes, es sei denn, es handelt sich um die vom Eigentümer privat genutzte Wohnimmobilie. Unter bestimmten Voraussetzungen (Parzellierung von hierzu erworbenen Grundstücken; zeitlich unmittelbare Weiterveräußerung einer Immobilie) wird Spekulationssteuer erhoben.

6. Makler

Überwiegend werden Immobilien in Belgien über Makler angeboten. Die Maklertätigkeit ist gemäß den Königlichen Erlässen vom 03.08.2007 und 06.09.1993 ein zulassungspflichtiger Beruf und setzt die Eintragung bei dem IPI/BIV (Berufsinstitut für Immobilienmakler/Institut professionnel des agents immobiliers/Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) voraus. Mittlerweile können auch im Ausland ansässige Makler ohne festen Betriebssitz in Belgien im Wege der gelegentlichen Berufsausübung Immobilien in Belgien anbieten. Auch diese gelegentliche Tätigkeit setzt eine Eintragung bei dem IPI/BIV voraus.

Gewohnheitsrechtlich trägt in Belgien der Verkäufer die Kosten des Maklers. Anderweitige Vereinbarungen sind zulässig, aber selten.

Die Makler unterliegen einem strengen Standesrecht (Code de déontologie/Reglement van plichtenleer), das über ein Königliches Dekret vom 27.09.2006 Gesetzeskraft erlangt hat.

Der Makler hat mit seinem Kunden zwingend einen schriftlichen Vertrag abzuschließen und ihn vorab über den Umfang der Vergütungspflicht zu informieren. Geschieht dies nicht in ordnungsgemäßer Weise, ist der Maklervertrag nichtig und der Vertragspartner schuldet keine Vergütung. Gleiches gilt, wenn ein Makler tätig wird, der nicht die Genehmigung zur Berufsausübung in Belgien hat.

Der Makler wird üblicherweise auf Erfolgsbasis in Höhe eines prozentualen Anteils vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer vergütet. Die Vergütung beträgt regelmäßig zwischen 3 % und 5 % des Kaufpreises zzgl. 21 % Mehrwertsteuer. Nachdem die Europäische Kommission am 24.06.2004 dem IPI/BIV ein Bußgeld wegen der vom IPI/BIV veröffentlichten Regelsätze zur Vergütung der Makler auferlegt hat, gibt es keine offiziellen Empfehlungen hinsichtlich der Vergütung des Maklers mehr.

7. Erbrechtliche Aspekte

Im Internationalen Privatrecht des Erbrechts gibt es in Belgien die sogenannte Nachlassspaltung. Artikel 79 des Code de Droit international privé/Wetboek van internationaal privatrecht bestimmt, dass sich das auf bewegliche Gegenstände anzuwendende Recht nach dem Wohnsitz des Erblassers bestimmt, während eine Immobilie nach dem Recht der Belegenheit vererbt wird. Das deutsche Internationale Privatrecht knüpft hingegen einheitlich an die Staatsangehörigkeit des Erblassers an.

Bei Erwerb von Immobilien in Belgien durch in Deutschland ansässige Personen mit deutscher Staatsangehörigkeit kann es daher im Erbfall zu einer Nachlassspaltung kommen. Zwar könnte Artikel 25 EGBGB die Vermutung nahe legen, dass eine Verweisung in das belgische Recht bei einem in Deutschland domizilierten Erblasser nicht erfolgt. Allerdings ist hierbei Artikel 3 a Abs. 2 EGBGB zu berücksichtigen. Die belgischen Notare, die von Amts wegen die Nachlässe abwickeln und für die Festsetzung der Erbschaftsteuer verantwortlich sind, nehmen den Vorrang des Einzelstatuts gemäß dieser Vorschrift aufgrund des in Belgien herrschenden Prinzips der lex rei sitae in Anspruch.

Infolge dessen ist dem belgischen Erbrecht in solchen Fallgestaltungen möglichst im Vorhinein Rechnung zu tragen, z.B. durch testamentarische Verfügungen oder die Option, den Nachlass zur Vermeidung der Nachlassspaltung einheitlich einer Rechtsordnung, nämlich dem Recht der Staatsangehörigkeit oder des Wohnsitzes des Erblassers zu unterstellen (Artikel 78), zumindest bis ab 2015 die Verordnung (EU) Nr. 650/2012 vom 04.07.2012 über grenzüberschreitende Erbfälle zu einer Regelanknüpfung an den Wohnort des Erblassers führt.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird in Belgien von den Regionen (Wallonien und Flandern) in jeweils unterschiedlicher Höhe erhoben. Eine Vermögensteuer gibt es hingegen nicht.


Guido Imfeld
Rechtsanwalt (Aachen (D) / Eupen (B))
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz
Wirtschaftsmediator